J-REITの仕組み

J-REITを理解するためには、J-REITが会社のような形をとっているということを理解することが大切です。J-REITは、法律に基づき、「不動産投資法人」と呼ばれる会社のような形態をとっています。

J-REITは、株式会社でいうところの株式に当たる、「投資証券」を発行し、J-REITに投資する投資家は、この投資証券を購入します。投資家から預かった資金をもとに、J-REITは不動産などに対して投資し、購入した物件の賃料収入や、物件の売買で得られた収益を投資家に分配します。
またJ-REITは、金融機関から融資を受けたり、株式会社でいうところの社債に当たる「投資法人債」を発行して、資金調達をすることもあります。

J-REITは「会社」ですから、意思決定をするための「取締役会」が設置されています。ただし、J-REITは法律によって、運用などの実質的な業務を行うことが法律によって禁止されているので、資産運用の業務は「運用会社」に、資産保管の業務は「資産保管会社」に、一般事務は「事務受託会社」にそれぞれ委託されています。

また、J-REITには取締役会だけではなく、株式会社の株主総会にあたる「投資主総会」があり、取締役の選任などについて、投資家が意思を示すことができる仕組みになっています。

J-REITにたずさわる、主な関係者の役割は以下の通りです。

運用会社の役割

運用会社は投資する不動産の選定を行ったり、不動産をどのような条件で賃貸するのかなどの戦略を決定します。また、不動産の価値を維持するための修繕計画を立案し、実行します。
加えて、財務戦略を立案し、必要な資金調達を行います。

資産保管会社の役割

保有している不動産などの資産の管理を行います。通常、信託銀行が資産保管会社になります。

事務受託会社の役割

会計に関する事務、納税に関する事務、投資法人債に関する事務などを行います。それぞれの業務ごとに専門の会社が選ばれます。

流動性の確保のために

不動産は株式や債券などと比べると流動性が低く、取引価格も分かりにくい傾向にあります。このため、不動産に対して投資を行うファンドの場合、投資家の解約に応じて随時、投資先不動産の売却を行う、または設定に応じて不動産を購入するといったことは困難です。

こうしたことから、J-REITは、解約に応じない「クローズドエンド型」という仕組みを用いています。クローズドエンド型の商品は、基本的には中途解約することができませんが、J-REITは証券取引所に上場し、市場で売買を行うことができます。つまり、J-REITは市場に上場することにより、流動性を確保しているのです。